从中国官方公布的信息来看，雄安新区的设立是为了疏解北京的非首都功能和缓解北京的大城市病；同时，也可以弥补河北和京、津之间的断崖式差距，让雄安新区成为京津冀区域新的经济增长极。然而这座依靠一纸政令平地起城的新区能否摆脱成为“鬼城”的命运而达到深圳特区和浦东新区的高度呢？
雄安新区难以达到深圳、浦东的高度
雄安新区地处中国北方内陆，距北京、天津直线距离均为120公里左右，与北京、天津在地理位置上形成了一个等边三角形。雄安有在地理位置上有优势，而且目前开发程度较低，确实有作为新区的区位优势。然而不管是从城市集群效应还是雄安自身的产业结构来说，都与深圳、浦东新区有不小的距离。
长、珠三角是通过产业扩散形成了良性产业集群，进而发展成了发达的城市群；而京津冀的产业模式很难做到这一点。从城市集群效果来说，与珠三角、长三角城市群互利互惠的模式相反，北京非但没有反哺周边，反而吸收了周边城市的资源。京、津两地虽然有发达的服务业和高端制造业，但是其缺乏外迁的经济动力。位于京、津周边的河北向来只能被动接收两地淘汰出来的落后产能。虽然可以带来当地的经济增长，但并不会与京津形成良好的产业互补格局，从而形成城市集群效应而变成新的经济增长极。
河北雄安的产业结构与其构建高新产业区的目标也还有一定距离。雄安现有产业以中低端轻工产业为主，如泛塑料产业，服装产业等。营造高新技术产业区往往需要高端的人才配备，而雄安目前很难留住人才。近日虽然北京大学（以下简称北大）率先表态将在雄安建设一流医学中心，培训中心等，然而北大的核心资源并没有搬入雄安。雄安没有北上广的户口优势，即使短期内有人才引入，也很难留住。这样一来，以雄安自身产业条件和劳动力素质，只能承接北京的低端、低效益、低附加值、低辐射的经济产业转移，例如建材业、铸造业、服装纺织业等。然而这也是不能持续的，随着中国制造业的人口红利正在消失，京、津无法再依靠低端制造业来重复长三角和珠三角曾经的辉煌。雄安未来很难达成其以高新技术为产业核心的目标，更无法与转型高新技术产业的深圳、浦东相比。
曹妃甸和钦州的前车之鉴
不依托经济动力而只强行依靠行政命令兴建的新区，很多走上了成为“鬼城”的命运。地方政府，为保持GDP的增长，试图通过建设工业园区、开发区、产业新城等方式，吸引房地产开发商和外来企业投资。但事实是，行政规划并非万能。
曹妃甸曾被期望打造成为河北沿海增长极上的“皇冠”。在2003至2013年的11年里，曹妃甸已累计实施亿元以上项目352个，总投资5611.2亿元。由于曹妃甸产业结构单一，偏重化工业，在发展面临产业转型危机时，投资在2010年之后开始锐减，导致很多项目因资金短缺而停工。巨额债务危机给曹妃甸留下了大量烂尾工程，成了一座荒无人烟的“鬼城”。
曹妃甸的烂尾楼
来源：新浪财经
钦州也是一个由行政效力推动而忽视经济发展潜力而打造的旨在衔接东盟的港口城市。政府打着一带一路的招牌和廉价的土地、税收政策吸引外国投资者。但是钦州的贸易规模小，很难吸引到运营远程航线的最大集装箱货轮；并且缺乏技术工人、供应商网络和具备贸易融资经验的银行，使得钦州在港口城市中的竞争力较弱，很难实现持续发展。
钦州的另一个问题是城市盲目扩建新区。中国一些地方政府通过加快城市建设和新增住宅项目来实现GDP的增长。然而当产业规模发展跟不上城市的扩建速度，无法提供更多的就业岗位，也吸引不了外来的就业者，过度被开发的房产没有市场需求，加上城市本身的人口增长也很缓慢，逐渐一些城市新区成为一座空城。这些城市中不乏地级市，他们并不是人口稀少，经济不发达，而是城市扩建过快，经济发展跟不上的结果。
雄安对房地产开发需求有限
雄安新区的规划还没有形成，新区的房产交易已被政府禁止。雄安新区目前三县人口总和130万，预计后期承接与发展人口会增至两三百万。雄安新区的远期规划面积是2000平方公里。以预计的300万人口计算，未来雄安新区的人口密度也只有1500人/平方公里。所以雄安对房地产开发需求是有限的，短期内如果过度开发，供求大于市场需求，雄安难免会成为下一个“鬼城”。
现在最多的猜测是雄安新区将启用全新的房地产试行方案，即新区将不允许配建商品房；试行以公租房、廉租房为主的建设模式。也意味着雄安将避免依靠房地产的开发模式，一定程度上降低了空城风险。